4月8日，杭州土地拍卖大厅里一片火热景象。二季度首场土地拍卖活动正在举行，滨江襄七房地块更是被竞拍各方打了将近四个小时的争夺战。

　　这是一块被网易、阿里等互联网大厂包围的住宅用地——127轮竞价之后，华润置地以39.5亿元夺得，楼面价突破4.1万元/平方米，溢价率46.83%。当天杭州3宗地块全部溢价成交，总揽金58.62亿元。

　　对此态势，中指研究院华东大区常务副总经理高院生表示，今年一季度杭州仅出让了3宗涉宅地块，出让金同比大幅下降九成，经历了供地的“真空期”，房企补仓意愿十分强烈。而此次成交结果也呈现出“核心高热、外围平稳”的显著分化特征。

　　从位置看，杭州此次出让的3宗地块分别位于滨江区、余杭区、钱塘区，总土地出让面积为120987平方米，总规划建筑面积232165.15平方米。

　　其中，滨江区襄七房单元FG04-R21-B22地块性质为住宅用地（设配套公建），土地出让面积38442平方米，规划建筑面积96105平方米，容积率2.5，起始价约26.91亿元，起始楼面价27997元/平方米。

　　该地块吸引了保利发展、中海地产、华润置地、大家、滨江、绿城等多家房企参与竞拍，在经过127轮竞价后，由华润置地旗下上海泓喆房地产开发有限公司以总价约39.51亿元竞得，成交楼面价41108元/平方米，溢价率46.83%，刷新板块地价纪录。

　　中指研究院华东大区常务副总经理高院生称，该地块地处滨江互联网产业核心地带，交通便捷近5号线聚才路，周边集聚网易、阿里、华为等高新技术企业，具有极强的高端产业客群基础，且区域周边已供地空窗达5年，无存量可售，是本次土拍竞争最为激烈的一宗地块。地块周边2公里范围内目前无在售新房项目，对标周边的次新房晓月映翠、保利天汇项目价格，判断未来售价有望超6万元/平方米。

　　此次出让的另一宗土地为余杭区闲林单元YH120201-01地块，用地性质为住宅用地，同样需要设配套公建。该地块面积37235平方米，规划建筑面积39096.75平方米，容积率1.05，起始价5.02亿元，起始楼面价12840元/平方米。

　　后经23轮竞价，由保亿置业旗下杭州保亿亿航商业控股有限公司以总价6.12亿元竞得，成交楼面价15654元/平方米，溢价率21.91%。

　　高院生认为，与周边低密项目相比，2024年底出让的溪径恒庐项目（成交楼面价16112元/平方米）整盘均价在4万元/平方米以上，此次位置更优，成交楼面价更低，预计会有较大的盈利空间。

　　另有一宗地块则以低溢价成交，即钱塘区东部湾新城单元QT020303-05地块。该地块用地性质为住宅、商业服务业用地，土地出让面积45310平方米，规划建筑面积96963.40平方米，容积率2.14，起始价12.89亿元，起始楼面价13293元/平方米。

　　该地块经过2轮竞价后，由杭州兴耀房地产开发集团有限公司、杭州滨钰房地产开发有限公司（兴耀房产和滨江集团）以总价12.99亿元竞得，成交楼面价13396元/平方米，溢价率0.78%。

　　高院生表示，杭州二季度首场土地拍卖以30.8%的平均溢价率为二季度奠定积极基调。4月杭州计划进行4场土地拍卖，共出让11宗涉宅地，总起价93.36亿元，区域将覆盖滨江、拱墅、西湖、萧山等8个城区，后续市场热度能否从核心板块向外围扩散，将是观察杭州楼市复苏成色的关键。

　　今年春节后，杭州此轮集中供地，正好遇上二手房市场回暖的关键节点，拍卖结果亦成为市场关注的焦点。

　　一是供应节奏大幅收缩，1月至3月杭州仅出让3宗涉宅用地，相较于2025年同期的32宗大幅减少。这反映了杭州主动控量的策略，一方面是为了稳定房地产市场预期，另一方面是为年度土地拍卖积蓄力量，助力房地产市场平稳发展。

　　二是价格分化加剧。核心区域地块热度不减，外围板块底价成交成为常态。这一现象背后，是房地产商投资逻辑的深刻转变——从以往“遍地开花”的规模化布局，转向“重点突破”的精细化投资，聚焦核心区域优质地块，降低市场风险。实力房企拿地的主导地位持续增强，比如滨江集团、保利发展、华润置地等企业在资金成本及抗风险能力上具有优势。

　　同策研究院联席院长宋红卫分析表示，杭州本轮土地拍卖透露出今年供地逻辑发生变化：

　　第一，缩量提质、以需定供是主逻辑。据杭州市规划和自然资源局3月26日发布的2026年度供地计划，全市商品住宅用地计划供应267.9公顷，较2025年计划同比下降约21.6%。

　　第二，此次地价的区域分化表明，入市土地原则上不再需要托底，以市场化需求为导向，开发商看好的地块才会入市，这也决定了土地不流拍，优质土地有溢价。

　　第三，核心地块以及低密地块是改善产品的基础，调整部分土地的容积率和规划条件，有利于高质量好房子产品打造，这也提高了开发商拿地积极性。

　　第四，杭州改善产品需求的韧性还是很好，随着今年调控政策的进一步松动，以及未来进一步宽松的预期，开发商对杭州房地产市场还是有一定的信心。

　　与此同时，近期杭州二手房成交量的强势回暖，也为土地市场的复苏、楼市修复提供了坚实基础。

　　春节假期过后，杭州二手房市场快速走出淡季，据房产中介门店人士介绍，最近带看、认购、网签全线升温，房地产市场修复节奏显著加快，为土地市场回暖筑牢了基本面支撑。据杭州贝壳研究院数据，3月杭州市区二手房成交9356 套，环比2月大涨178%，创下近11个月以来的新高。新房市场同步复苏，3月全市新房成交11026套，环比增长155%，市场呈现“量涨价稳”的良性态势。

　　累计销售楼面面积21.2万平方米，累计销售均价约14300元/平方米。

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